De stad Geraardsbergen heeft een visie laten opmaken om projecten rond verdichting en schaalvergroting naar de juiste plekken te sturen. Deze visie vormt een leidraad voor de stad om projectaanvragen te kaderen binnen een groter geheel.
Voor het centrum wordt een onderscheid gemaakt in
- ‘strategische zones grote schaal’: dit zijn strategische sites waar hoger bouwen op grote schaal wordt vooropgesteld in combinatie met de uitbouw van een blauwgroen netwerk.
- ‘beeldbepalende zones’: het beeldbepalend centrum wordt afgebakend als de zone waar de structuur van de middeleeuwse stad nog redelijk intact is, aangevuld met een aantal verbindingen naar het station, waar behoud van de nog aanwezige beeldwaarde belangrijk is. Hier moet voorzichtig met verdichting worden omgesprongen, om de beeldwaarde niet te schaden.
- ‘groeicontouren’: de zones waarbinnen groei in principe is toegestaan, en soms expliciet wordt nagestreefd.
Er wordt ook een visie naar groei voorgesteld voor de stationsdorpen Schendelbeke, Idegem, Zandbergen en Moerbeke, met name een 'groei op maat'. Dit, om een publiek te kunnen bedienen van ouderen en heel kleine gezinnen of alleenstaanden die in een ‘dorpse’ omgeving willen blijven wonen, maar behoefte hebben aan een ander, kleiner, type woonentiteiten. Deze woonverdichting ondersteunt daarmee ook het lokale voorzieningenapparaat. Belangrijk daarbij is echter dat het ‘dorpse’ karakter, dat deze kernen voor sommigen net zo aantrekkelijk maakt, wordt bewaard bij een woonverdichting. Transformatie naar een ‘stedelijke’ schaal is hier niet gewenst. Ook in de stationsdorpen wordt schaalvergroting in de beeldbepalende historische zones niet toegestaan.
In het woongebied buiten de groeicontour wordt verdichting uitgesloten, zowel de functionele verdichting als de volumetrische verdichting. Hier willen we niet dat het aantal huishoudens groeit. Eengezinswoningen mogen daar niet door meergezinswoningen worden vervangen, ook het verkavelen in meerdere percelen met een dichtere bebouwing wordt niet toegestaan, tenzij conform de normale perceelsgrootte in de omgeving.
Voor de stadskern en de stationsdorpen wordt al een eerste aanzet van contouren vastgelegd van 'historisch of beeldbepalend weefsel' en 'zones waar groei mogelijk is'.
Evaluatie en verfijning visie dorpen
In 2021 werd de visie geëvalueerd en er werd bijkomend onderzoek gedaan naar de verdichtingsmogelijkheden in de dorpen. Op basis van dit onderzoek wordt voor de andere dorpen dan de stationsdorpen met een goed aanbod aan voorzieningen en een goed bereikbaarheidsprofiel een kleinschalige vorm van verdichting toegestaan:
- In Viane wordt ter hoogte van het Vianeplein een verdichtingscontour vastgelegd waarbinnen een dorpse groei op maat mogelijk is. Hier mag ook beperkt hoger, breder of dieper worden gebouwd op voorwaarde dat er een meerwaarde voor het dorp wordt gerealiseerd. Er zijn in Viane ook 2 zones aangeduid waar woonverdichting mogelijk is met een verschuiving van de woonrechten in functie van een hogere compactheid, en mits deze een meerwaarde voor de omgeving biedt.
- Ook in Ophasselt is er nabij de kerk, aan de zuidzijde van de N8, een verdichtingscontour vastgelegd waarbinnen een dorpse groei op maat mogelijk is, en een transformatiezone. Deze zone situeert zich naast de erfgoedhoeve tussen de Leopoldlaan en de Tempelstraat. Daar is verdichting mogelijk mits verschuiving van de bouwmogelijkheden in combinatie met de realisatie van een zachte verbinding en een aantrekkelijke herinrichting naast de hoeve.
- Voor Overboelare werd een zoekzone aangeduid waarvoor in het RUP een concrete verdichtingsstrategie of transformatiestrategie zal worden bepaald. Aan deze zone worden momenteel nog geen verdichtingsmogelijkheden gekoppeld.
Het bijkomend onderzoek heeft ook uitgewezen dat er in het stationsdorp Zandbergen geen sprake is van een duidelijke voorzieningencluster. Bovendien kampt Zandbergen met waterrisico’s. Voor Zandbergen worden de verdichtingsmogelijkheden dan ook bijgestuurd en beperkt tot de onmiddellijke omgeving van het station. Het verdichten moet er ook gepaard gaan met ingrepen in functie van water: waterresistente bebouwing, zichtbaarheid en beleefbaarheid van de waterlopen, ruimte voor groen en water.
De stad zal verder werken aan de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan om deze principes juridisch te verankeren.